繼上一篇文章比較了投資 「資助房屋」 (Supported Housing) 和「一般出租物業」 (Buy-to Let) ，假如您已決定了投資資助房屋，但巿面上有五花八門的團體說可以和你簽長租約，而每一個Sourcing Agent都告訴您他們合作的團體有更強優勢，如何選擇好呢？這篇文嘗試分析當中的分別。
因為我們不時有投資者問我們對長租 Supportedl Housing 機構的意見，但巿面上實在有太多不同的機構及情情況，我們向5個不同Agent /團體了解，並取得相關的租務合約文件進行分析。
＊注意：以下分析只參考資料來自網上及我們獲取到的租務合約，未必能全面反映所有巿場情況。大家務必在決定投資前做詳細調查，並諮詢律師的法律意見
提供 Supported Housing的機構類型
巿面上對於是由社福機構/私人機構等，透過獲得政府資助來提供給社會上有需要人士居住的房屋，有不同的說法，包括如: Social Housing / Social Rented Housing / Supported Living Housing 等等，我們先統稱為 「資助房屋」Supported Housing。
提
有些人以為只有Housing Association (HA) 才是合資格的團體，其實不然。取得政府資助提供相關服務的，可以是HA、慈善團體 Charity 甚至是上巿公司、信託基金等。只是，去查證相關機構的身份時，要用不同的方法查核，並非如一些坊間途說，只有在Council 網站上查到名稱的HA才是可信。
Housing Association (HA)
1974年英國政府新的Housing Act出台，政府撥款給HA來興建資助房屋。80年代，英國甚至給予HA 獲取私人注資的彈性來興建資助房屋。至2010年，政府給予HA 的撥款大減60%，停止了Social Rented Housing社會租賃房屋的撥款。而HA 也隨之改變運作方法改以私人投資的方法來興趣資助房屋。HA 一般與當區Council 合作，為合資格受助人提供Social rented homes。
不少網上提及買間HA房屋收租，其實是買屋租給HA，然後長期供Council照顧對象居住。HA的住客，一般是由Council轉介的，有些是經濟出現問題未能在巿場上租屋，或生活突然出現困難急需住所但又承擔不到巿值租金的居民暫住，而租金將由Council由撥款中資助。
註： 以下結總來自我們獲得的租賃合約內容，不排除巿面會有不同的合約條款，請投資前自行分析及諮詢律師意見。
租客 | Housing Association |
撥款來源/穩定性 | 款項來自Council / 不定，視乎不同Council每年度的財政規劃 |
租約期 | 一般是短年期 (3-6年不等, 視乎不同HA而不同) |
租賃團體可提早解約? | 有相關條款。 |
租金按巿場調整 | 視乎合約 (*牛姐妹看過3份，有些有、有些沒有) |
住客 (受助對象) | 一般突然出現問題至有急切住屋需要，如經濟困難、失業、迫遷、受災、家暴等 |
住客錫屋程度 (個人主觀判斷） | 一般。估計受助人都當屋是短期逗留，未必視之為長期居所般打理。而HA 只負責做大包租公，不會像福利團體般去跟進住客的生活需要。不過住客本身是英國居民，對於處理英國家居應有一定知識。 |
租約完後復原房屋狀態 | 是，視乎合約訂明的復原狀態 |
查核HA認受性的方法 | 一般HA屬註冊公司可以在Company House找到基本資料，及應可以在Council網站搜尋認可HA清單。** 不過Council的網站資料或有不齊或延誤，大家也可以試直接聯絡Council查證。 |
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慈善機構 Charity
因照顧社會上不同弱社群的需要，英國大政府 General Government 長期有撥備預算，直接資助不同社企團體，與HA 只針對住屋需求的居民不同，不同社企團體有特定服務對象，有責任全面照顧受助人的生活，包括住屋、健康、教育及日常生活等的問題。例如：受虐家庭、殘疾人士、年老病患者等等。因此，解決受助人居住問題只是服務的一環，而社企對每個服務對象都是長期跟進的case，有些社企安排的資助房屋，甚至會有房間安排給駐屋社工或照顧者居住或工作用。
正因為社企要照顧對象的長期需要，由社企團體租賃的房屋，一般年期較長至25年也有。
社企團體常見有:
Community Benefit Society (CBS)
有分慈善團體charitable CBS或非慈善團體Non-charitable CSB。如果你的出租物業是租給charitable CBS會較有保障，因為這些團體一定是非牟利和的資金運用受較多監管，包括要在Financial Conduct Authority FCA 註冊。https://charity-registration.com/community-benefit-society/
Social Enterprise (社會企業)
即是開立一間公司來經營對有社會貢獻的工作，這些團體是牟利的，但應有一定的經營制約。 社會企業有，Community Interest Company (CIC)、Charitable incorporated organisation (CIO)，甚至Sole trader 都可以。
註：以下結總來自我們獲得的租賃合約內容，不排除巿面會有不同的合約條款，請投資前自行分析及諮詢律師意見。
租客 | 慈善團體 (牟利或牟利)，我們較建議 CSB 非牟利 |
撥款來源/穩定性 | 大政府 / 高 |
租約期 | 長 (見過長達25年) |
可提早解約? | 不可以。但業主可以連租約轉售物業 |
租金按巿場調整 | 是 (合約條款會註明) |
住客 (受助對象) | 有長期照顧/資助需要的居民，如受虐家庭、殘疾人士、年老病患者等。 |
住客錫屋程度 (個人主觀判斷） | 高 (因為會長住，並且個有相關機構定期家訪跟進，有些甚至有看護駐守，一般保養會較好。) |
租約完後復原房屋狀態 | 是，視乎合約訂明的復原狀態 |
查核租賃團體的方法 | 非牟利Community Benefit Society (CBS) : 可於FCA 查到 https://mutuals.fca.org.uk/ 其他Charity 名錄: https://directory.socialenterprise.org.uk/s/ |
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信託/私營機構
除了HA 和 Charity，還有不少私營機構或信託經營社會房屋的租賃業務，以下選了較出名的三個介紹，相信如果有接觸或了解投資Supported Housing 的朋友或許都會聽過。
Civitas Social Housing
Civitas Social Housing PLC (CSH.LON)
這個就是常常被一些Agent 用作理由來推銷的 ”李嘉誠都投資的Social Housing”，不過是用”李嘉誠”的名氣來推銷他們自己的Supported Housing。
摘自官網: ”Civitas Social Housing是一家房地產投資信託基金，持有的資產包括專業支援房屋 (Specialist Supported Housing) 及家居護理房屋 (Residential Care Houses)，專門為18歲至65歲患有長期學習障礙或心理健康問題之成年人提供住所，在其所處社區為他們提供最佳的生活質素，同時可為英國政府減省大量開支。在英國，專業支援房屋的住房和護理費用乃由政府100%全數承擔。”
看年報後，相信Civitas 的物業均由信託自己擁有及管理，所以應該沒有對外向私人租賃。如有興趣投資的朋友，簡單買這個信託便可以。
SERCO
Serco Group plc (LON:SRP)
英國上巿公司，旨在以開創性的技術及服務去改變現代生活，業務地域遍佈亞太區、歐洲、中東及北美等地。公司業務範疇包括國防、公平、移民、交通、醫療及巿政服務等等。
經營資助租賃房屋屬於英國Immigration 的部分，主要是支援難民的住屋安排。
註： 以下結總來自我們獲得的租賃合約內容，不排除巿面會有不同的合約條款，請投資前自行分析及諮詢律師意見。
租客 | Serco |
撥款來源/穩定性 | 2019年取得政府Asylum seeker 的10年大合同。資金來源穩定性，長遠視乎合約的更新情況和整理業務情況 |
租約期 | 短 (一般5年或6年多) |
可提早解約? | 可以。Serco可以2個月前通知，而業主則要6個月通知期 |
租金按巿場調整 | 租務合約沒有相關條款 |
住客 (受助對象) | 難民 |
住客錫屋程度 (個人主觀判斷） | 較低 (短暫居所，但Serco要提供生活支援服務，應會定期有Housing Office巡視。但住客都是難民，未必懂照顧英國居所的生活習慣，而相信心情上都未必會太有心機會打理。) |
租約完後復原房屋狀態 | 是，視乎合約訂明的復原狀態 |
查核租賃團體的方法 | 公司註冊處及年報 |
>> 相關文章： 資助房屋 vs 普通出租的投資策略比較
MEARS
Mears Group PLC (LON:MER)
英國上巿公司，業務集中為照顧對象，包括難民，有身體/精神健康問題人士、社交障礙人 士等
提供房屋及生活相關的支援。和SERCO 最大不同是整個MEARS 集團都是集中經營提供住屋租賃及相關服務。
以下結總來自我們獲得的租賃合約內容，不排除巿面會有不同的合約條款，請投資前自行分析及諮詢律師意見。
租客 | Mears |
撥款來源/穩定性 | 向不同機構/政府單位申請合作合約，所以資金資助來源及穩定性，視乎公司的業務狀況。2019年取得政府Asylum seeker 的10年大合同 |
租期 | 短 (3-6年不等) |
租客可提早解約? | 條款較有利租客，租客可在合約生效期6個後給予通知期便隨時解約，但業主要在特定原因下才可解約 |
租金調整 | 有 (每年按CPIH-Consumer Prices Index including owner occupiers' housing costs調整) |
住客 (受助對象) | 除了難民，有身體/精神健康問題人士、社交障礙人士等 |
住客錫屋程度 (個人主觀判斷） | 較低至一般 (短暫居所，但Serco要提供生活支援服務，應會定期有Housing Office巡視。如果住客是難民，未必懂照顧英國居所的生活習慣，而相信心情上都未必會太有心機會打理。) |
租約完後復原房屋狀態 | 是，視乎合約訂明的復原狀態 |
查核租客身份的方法 | 公司註冊處及年報 |
Supported Housing
資助房屋種類一覽表
註：以下結總來自我們獲得的租賃合約內容，不排除巿面會有不同的合約條款，請投資前自行分析及諮詢律師意見。
租客 | Housing Association | Charity | SERCO | MEARS |
機構身份 | 註冊公司 | 慈善團體 | 上巿公司 | 上巿公司 |
撥款來源/穩定性 | 款項來自Council，視乎不同Council每年度的財政規劃 | 大政府 / 高 | 取得政府Asylum seeker 的10年合約。資金來源穩定性，長遠視乎合約的更新情況和整理業務情況 | 向不同機構/政府單位申請合作合約，資金資助來源及穩定性，視乎公司的業務狀況. 2019年取得政府 Asylum seeker 的10年合同 |
租期 | 一般是短年期 (3-6年不等, 視乎不同HA而不同) | 長 (見過長達25年) | 短 (一般5年或6年多) | 短 (3-6年不等) |
租客可提早解約? | 有相關條款。 | 不可以。但業主可以連租約轉售物業 | 可以。Serco可以2個月前通知，而業主則要6個月通知期 | 條款較有利租客，租客可在合約生效期6個後給予通知期便隨時解約，但業主要在特定原因下才可解約 |
租金調整 | 視乎合約 (*牛姐妹看過3份，有些有、有些沒有) | 是 (合約條款會註明) | 租務合約沒有相關條款 | 有 (每年按CPIH-Consumer Prices Index including owner occupiers' housing costs調整) |
住客 (受助對象) | 一般突然出現問題至有急切住屋需要，如經濟困難、失業、迫遷、受災、家暴等 | 有長期照顧/資助需要的居民，如受虐家庭、殘疾人士、年老病患者等。 | 難民 | 除了難民，有身體/精神健康問題人士、社交障礙人士等 |
住客錫屋程度 (個人主觀判斷） | 一般。(估計受助人是短期逗留會悉心打理居所。而HA 只負責做大包租公，不似福利團體會跟進住客的生活需要。不過住客本身是英國居民，對於處理英國家居應有一定知識。 | 高 (因為會長住，並且個有相關機構定期有家訪跟進，有些甚至有看護駐守，一般保養會較好。) | 較低 (短暫居所，但Serco要提供生活支援服務，應會定期有Housing Office巡視。但住客都是難民，未必懂照顧英國居所的生活習慣，而相信心情上都未必會太有心機會打理。) | 較低至一般 (短暫居所，但Serco要提供生活支援服務，應會定期有Housing Office巡視。如果住客是難民，未必懂照顧英國居所的生活習慣，而相信心情上都未必會太有心機會打理。) |
租約完後復原房屋狀態 | 是，視乎合約訂明的復原狀態 | 是，視乎合約訂明的復原狀態 | 是，視乎合約訂明的復原狀態 | 是，視乎合約訂明的復原狀態 |
查核租客身份的方法 | 一般HA屬註冊公司可以在Company House找到基本資料。可在Council網站搜尋認可HA清單，不過Council的網站資料或有延誤，大家也可以試直接聯絡Council查證。 | 非牟利Community Benefit Society (CBS) : 可於FCA 查到 https://mutuals.fca.org.uk/ 牟利Social Enterprise 社企名錄: https://directory.socialenterprise.org.uk/s/
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