牛姐妹筆記終於到新一頁，在出租一年後，除了買屋又分享下出租的經驗。經驗不算多，從先後租出幾間屋的管理經驗，嘗試整合一些共通點，讓想置業收租的新手心理準備。首先梗係先講錢。
*頭盔: 以下成本估算只係憑牛姐自己的情況總結，並沒做廣泛巿場數據分析，大家真正成本都要自己報價再計算。
恒常成本
❶ 物業管理費 好多時去格價，最常問係management fee收幾多% 。呢個係最恒常的支出，當然如果你自己管理翻就慳一筆。成本多數係租金的8-10% (有加VAT或沒加) ，在較北的區域6%+VAT牛姐都聽過有。始終物業管理係人工錢，所以南北部可能都有分別，另外服務既野唔係平就好的。牛姐妹的屋係10%或以下 (計埋VAT)。
❷ 按息還款 呢個又係因人而異。視乎你借幾多成 (LTV%) 及還款利息幾高。當然如果你Cash Buy又慳一筆。如果海外公司投資者又沒credit footprint，現在都要5.X%。 (可參考返: 善用英國還息不還款Mortgage: https://bit.ly/35QD8Py )
❸ 其他業主必要成本
另我會將用一些業主必須承擔的成本，除開每月來估算成本。這些費用未必最影響Cash flow，但始終係必須的，所以我都會計算在內。包括:
(每1年) Landlord Insurance: £180~210 (視乎保額及屋價而不同)
(每1年) Gas Safety Certificate: £80~105 (+VAT)
(每5年) Electrical Safety Certificate: £150~220 (+VAT)
(每10年) EPC cert 10年先做一次，我自己就沒特別計入成本了。
咁即係幾多錢落袋呀??
牛姐試計下£220K 一間屋，月租£1000，實際每月只得£300+落袋，扣埋Income Tax 咪白做?? 咁以下係一些考慮點給大家:
借貸成本好影響cash flow。通常海外公司借係高息，但公司借又可扣埋借貸利息才計corporate tax；如個人身份借，利息會低的，但借貸利息扣income tax 的方法係計晒收入後要交幾錢稅，再係應課稅金額中扣除，如高收入好易入左higher tax rate (tax Consultant 說明見comment)
物業投資真係要看長線，當租金上升，物業升值都係會為業主帶來額外收入。不過未來借貸利率上升都會係必須考慮的。所以是否入巿做業主，真係要看個人對英國樓巿的前景預測
如果借少的錢或cash buy，cash flow 必然會多些，但手上可動用資金又會變了