租金估算直接影響BTL 的投資回報，大家落Offer前，一般用咩方法估租金收入呢? 出租後，租金和估計的又有幾多出入呢?
一般呢，牛姐妹落Offer前，會參考幾個估價來源: (1) Agent 估計 (2) Zoopla 估價 (3) 網上平台同區放租/已租租金 (4) Surveyor/ Lender 估價 (不過收到都係OFFER 之後的事)。 * Mouse Price 我覺得估算邏輯太奇怪, 如我的屋, 有間估租650-1250, 另一間估775-2800, 範圍大到我都識估 ;D，所以都唔係好用來參考。
牛姐妹通常出offer前計ROI，會(1)至(3) 都睇晒，取較多者或中位數來估ROI 回報。放租時就會先出較高價，如果反應唔理想，再稍降價。實際結果係，似乎巿場的承租力都比(1), (2) 及(4)的估計高，而對各租金估價渠道的睇法如下:
(1) Agent 估計: 我地信任的Agent其實都估得合理(傾向穩陣)，唔會叫好高租去說服我去買。反而係好多時我問佢地話見到market有的好高租既盤，佢地都會話到時盡力幫，但未必去得到。我實際出租均較佢地最初估的高。
(2) Zoopla估價: Zoopla 會估min-average-max, 我覺得算係幾合理，很多時較(1)及(4)估得高。不過我實際都租得貼max 甚至over max。不過Agent 成日話Zoopla估得高左。
(3) 同區放租/已租租金參考: 相對(1)&(2) 其實我放租出價時，最參考係這個，雖然只有網上數據未必全面，有的租盤可能已落架，或實際租金與標價不同; 但因為租客正正都係同一時間參考巿場租金來判斷租金既合理性，我會最參考呢個來出價。巿場運作，就係咁，成交到的租金就會變成巿場價。
(4) Surveyor/ Lender 估價: 係最最最保守的估算，相信佢地係取了最低的估價來做報告，尤其是Lender 的evaluation，因為要減低Lender承擔的借貸風險，往往估得好低。以我自己的屋為例，可以比我實際出租的低100-200 不等。
附圖整理了牛姐幾間出租屋仔的實際租金和估價出入供參考。 唔知大家的BTL 出租情況又係點呢? 歡迎交流。
