呢個係，牛姐成日被人問，但成日答唔到的問題。
買英國二手屋，唔似香港買屋，可以上銀行網站做估價，心中有個譜。 係英國買屋，只可以從唔同途徑取得一些資料參考，但最後，都係一個Seller和Buyer的角力遊戲。
今次牛妹姐分享下自己買屋時的參考做法：
(1) 睇免費估價：參考Zoopla House Price 的估價 (www.zoopla.co.uk/home-values/) ★ 但我感覺Zoopla一般都估得較高。另外，有人用Mouseprice 睇，但我覺得Mouseprice的估價係好冇譜，有時好高，有時又低得好好笑。所以，我基本上唔太理Mouseprice 個估價。
(2) 成交記錄：參考同postcode，同類屋 (差不多大小，類型，房間數) 的過去成交價，最好1-2年 ★不過唔好以為資料一定最新。因為Land Registry的註冊時間漫長，你見到間屋的最後成交記錄，未必真係最新的成交。以附圖為例，就係牛姐追到氣咳都未追到Land Registry登記的自己屋。你見到間屋Last sold係 October 2018 年，而現時Zoopla 估£171K。但其實我呢間屋我已在2021年3月成交的，我追到現在1年後Land Registry都未登記到。當時買價已超過£171K，而銀行亦估足價。如果你今日出£171K買我間屋，我係一定唔會賣俾你呢，哈哈！
(3) SOLD STC價：因為都係剛剛成交不久的CASE，好像較有參考價值。 ★但問題係，你永遠唔知真正的成交價。好似附圖，係牛姐妹真實經歷，早前2月份BID 自住屋失敗例子。間屋7 Clarence Close現在已mark Sold STC 標價是£350K，如果你找同街3房過去2年內成交價，分別有£360 及£370K。再看Zoopla 估價，同街3房 £367K - £388K 不等。但牛姐妹出價£389都失敗了。究竟間屋成交幾錢，要等半年至1年以上先知了。
(4) 巿場盤叫價：相對地最能夠反映業主心態的「巿價」， 但真正成交到幾多，就好睇巿場的競爭了！ 所謂巿場價，其實都係買家創造出來的。以牛姐一路陪住唔同朋友買屋的感覺係，現時英國樓巿仍然係好熱，無論熱門城巿還是中北部的地區，稍好的盤，都會多人爭價。
(5) Sourcing Agent 幫手打探： 老實說，我覺得呢個係幾好的渠道，當然冇寫包單，亦要看你Agent的本事和可信度。我自己信得過的agent，我同佢地已建立左信任，相信佢地唔會老點我或講個好高既價叫我去Bid。佢地通常幫好多客人揾屋，出價，同埋會用佢地的方法同Seller Agent探聽，有時摸得準過網上睇Data。
所以，最後都唔會有個確實答案俾到大家，往住見到朋友（包括我自己），都是在同區不斷看，不斷OFFER中，慢慢從失敗的Offer中摸索到大概的巿場出價。