牛姐妹的BTL策略暫時都是以簡單穩健為主，一種是買如Manchester及Birmingham等較具增值潛力的大城巿，但租金Yield一般較低；另一種是樓價低而月租回報較高的地區，在Doncaster的屋仔就屬於這個方向的投資。 今次就詳列Doncaster屋仔的購買情況和資金回報給大家參考。
點解買Doncaster？ 可以參考返之前談Rotherham 的文章 (shorturl.at/crIV9），原因是Doncaster 有大量的工作機會及勞動人口，包括有Amazon、Ikea、Next及LIDI的倉庫，也有One Call Insurance及BT Call Centre。根據Doncaster Council資料，共有8,800公司在Doncaster，提供了122萬職位，Employment Rate高至72.7%。根據Buy Association, 自2020年3月的一年計，租金升覆有5.8%。而Doncaster的交通網也方便，除了有Doncaster Sheffield Airport, 其高速道路連接去Sheffield，Rotherham，Barnsley等鄰近城巿都十分方便，帶動人口流動。當然也有不少一家大細喜歡的文娛設施和公園。 其實BTL最重要係有穩定的租戶DEMAND，正因為Doncaster有大量工作人口，居住人口達31萬人，而入場門檻低，所以我覺得係唔錯既投資區。尤其是100K以下的BUDGET。
Doncaster屋仔資料：
買樓過程：
MOS是2020年12月30日獲得，本身是Cash Buy 希望快的成交，但都搞到3月份31日，即係Stamp Duty Holiday那天先成交到。因為係On Chain的關係，其實到3月尾已開始催促Seller，但對方遲遲未揾到屋搬，我最後唯有話唔成交到就PULL OUT，對方先肯先揾地方租住先來成交。
收樓狀態算十分好，就翻新了浴室及換過房間的地氊。但因為COVID關係，唔可以唔同人同時開工，所以大家要預裝修會較需時。
另外，放租必須要取得Gas Cert和EICR Cert (shorturl.at/vBEY0）合格，原本我沒有預要FIX這些，但檢查後結果不合格，要花額外時間和成本去FIX。我會建議大家在投資前都先預計成本要整。至於多定少，如果你的Agent能幫你在成交前揾人先CHECK CHECK修理成本，咁會好的。尤其是買平樓，如果要花幾千至1萬去REWIRE成間屋，就唔係咁抵買。
放租：
MOS是2021年12月30日獲得，本身是Cash Buy 希望快的成交，但都搞到3月份31日，即係Stamp Duty Holiday那天先成交到。
放租前主要稍後裝修一下及取得GAS CERT和電CERT。
Letting Management Fee: 8%+VAT。 原本找了一間Letting Agent 10%＋VAT，之後再在同區找了一間專做當區，過百年經驗的Letting Agent，連同幾個投資者一同轉會，傾到8%+VAT，以取得更好的ROI。
未租出時要預自己付Council Tax，我呢間屋一年大概1200,
Landlord Insurance一年190左右。
月租： £650. 租客沒有工作，說剛搬回來與家人附近同住，由UNCLE做擔保。Touchwood暫時都準時交租。
租金回報：
以投資來說，呢間屋回報係最高。剛試係RIGHTMOVE找DN11 ，8萬下已沒盤，95K有一個。如巿中心1 mile內，就10萬以下還有8間，整體明顯是上升了。以往是有不少8萬以下的盤找，現時就要10萬以下會好的。
看Rightmove 數據。過去一年DN11升幅達9%，Terrace的平均價也達10萬磅。The majority of sales in DN11 during the last year were semi-detached properties, selling for an average price of £149,279. Detached properties sold for an average of £268,072, with terraced properties fetching £107,834. Overall, sold prices in DN11 over the last year were 9% up on the previous year 。
租金方面，因我剛向銀行申請Re-mortgage, 銀行的評估是£550, 即我的租金算是較巿場價高。不Lender估價時所估的租金都偏保守，我自己的屋仔都租到比估價高的租金。
感覺是，現時樓價確實都升左的，如現時到100K的3BR屋，位置正常質素基本的，租到550-600是OK的，即6.6~7.2% YIELD。
Learning :
International Buyer 如 BTL 100K左右既低價屋仔，揾樓時可盡量揾的望埋去都已好新淨四正，感覺沒咩野要執的。因為就算你覺得唔使執的，最後都可能要使幾千磅去執行同拎CERT。如果揾的太舊，咁裝修改本相對樓價來說就太高了。
另外，如太多野要執才可以放租，除了裝修成本增加外，延遲出租的時間成本和要付Council Tax 及水電等的成本，都會減低ROI的呢。