做Mortgage雖然是麻煩的，加上近期利息高，令不少投資者卻步。不過借按揭買樓，除了增加流動現金外，還有很特別的好處的，就是有銀行幫忙為你做質量和風險的把關。
銀行對物業質素的查核是十分嚴格的，如他們查到你正購買的物業有大風險，必然會不肯借錢。雖然收到銀行不批按揭這個消息都會很不開心，但被銀行拒絕總比自己買了一間有大問題的屋而懵然不知好。
另一種情況，是銀行做估價時發現物業有建築上的風險，但同意有條件批出貸款，例如在成交前必須再提供合格的專業評估報告，或提供維修後的保養文件。如有這些情況，買家可以利用銀行的審批結果來要求賣家維修及提供相關文件，和賣家討價還價，例如減價或要求賣家成交前進行相應的維修及提交合格/保養文件。一般情況，當賣家知道自己的物業有問題，他們都會願意維修，因為假如你不買，下一個買家都很大機會出現同樣情況。假如賣家堅持不減價或維修，你最後還可以考慮取消交易。當然，成交前做的Home Buyer Survey 都會幫你查到不少問題，但如有銀行的報告就更有力些。
牛姐妹曾買一間裝修十分漂亮的3房半獨立屋作放租，正因為有申請按揭，慳了我們一大筆維修費。
出Offer時我們是清楚知道Seller低價買入物業翻新後快速出售圖利的 (Flip)，我們也不介意付些溢價去買，因為之前曾買一間低巿值少少的殘舊物業，收樓後都要付出不少時間心力去裝修，加上空租期的Council Tax、水電，少收的租金等都是成本。所以第二次試買全屋翻新的這間屋仔 (全屋新油漆、新地氈、新Boiler、全新舖電線、新廚房、新爐頭、雪櫃、新浴室，有齊Gas Cert, EICR, EPC) 。估計應該成交後就可以立刻出租了吧。
當我們做了Home Buyer Survey後都知damp rate 高，但Seller 說因為全屋裝修過應該是濕氣未散。當銀行估價後，報告說全屋濕氣太高，一定要我們再做一個全面既Timber & Damp Report，完成後有報告及保養書才肯借錢。
“Although the property has recently been refurbished there were high moisture levels recorded in all exterior walls and solid mansory floors. A full timber and damp report should be commissioned from a fully qualified professional company to cover all external walls and solid floors. Any recommeded works should be carried out and a guarantee to cover any works obtained. “
其實好多好似好靚的屋，都要小心係化妝樓，外表美觀可能內裏有問題。
我們就憑銀行這份報告和Seller 爭取，要賣家負責維修Damp 的問題我們才繼續買。賣家這次就同意會負責維修，立即派人檢查和改善所有問題，最後完成後還有一份10年的保養書給我向銀行交代。
幸好今次有銀行的把關，看著今次的維修過程，原來要處理Damp問題過程都頗雜雜。看看裝修圖，要維修Damp，先要全部鋪好防護，起地氈，剷牆身，清除牆磚裏舊有Damp proof，重新注入，跟著再等乾，等工程師來再檢查；合格了，要還原返，再re-plastering，舖好地板和地氈。
如果沒有做按揭，相信賣家未必會肯負責補做這樣大的執漏工程，收樓後就要自己承擔翻所有成本同時間了。
Topic: Advantage of Having a Mortgage